富力城商业销售统一说辞
一、 公司简介
广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力”）（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细节出绩效，赢得了客户的认同与赞赏。实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉煌,公司在2005至2009年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力第一名。
“规划与时俱进，紧扣城市化建设”是富力多年来的拓展模式，成功的策略使富力的每一个项目都成为城市发展的坐标，极大提升了富力的品牌影响力。时至今日，从大本营广州开始，富力的业务已扩展至北京、天津、哈尔滨、西安、太原、大同、沈阳、上海、南京、重庆、成都、惠州、海南、杭州、无锡、长沙、贵阳、梅州、福州、贵阳、南宁、包头、佛山、珠海和马来西亚等二十五个城市和地区，基本上已实现全国性的布局策略。
同时,随着中国经济突飞猛进的发展，对商业地产的需求也日益高涨,各地CBD商务圈逐渐形成，深具战略眼光的富力地产在继续打造理想人居的同时，积极部署向商业地产领域进军，全力打造21世纪优尚的商务环境。在广州，富力地产率先拿下CBD中心所在地珠江新城十多个地块，兴建接近200万平方米建筑面积的商业楼宇；在北京，富力地产也增加了商业项目的开发力度，北京富力广场的开业为双井商业圈注入了强大的动力；另外，富力地产还与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团、凯悦酒店集团、洲际酒店集团及希尔顿酒店集团等合作，共同打造多家星级酒店。展望未来，商用物业的投资、开发与管理将会为富力注入一股更值得期待的鲜活的生命力。商业地产的拓展，不仅能满足了企业长期投资收益的需要，更提高了国内现代化商业地产的顶级标准。
富力地产是中国目前最大的房地产开发商，被誉为“产品专家”，在全国各一线城市拥有超过30多个项目，均受到客户的追捧，连续5年被评为全国房地产综合实力第一名，公司成立于1994年，2005年在香港联交所主板上市，是集设计、开发、工程监理、销售、物业、中介等为一体的专业地产商，拥有一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质等，是中国综合实力最强的房地产企业之一。
富力地产在天津深耕9年，以天津小白楼CBD为核心辐射各个区域，并都在该区域成为标志性建筑或区域领头羊的位置，分别作出富力城、富力津门湖等高端项目，以及富力湾、津南新城、富力桃园这样深受老百姓追捧的刚需大盘，另外富力中心、富力广东大厦也同样在区域内成为地标产品。
富力地产本着做”精”、做”细”的产品研发理念，既有成熟的产品线，又能不断创新，走在市场的前沿，将居住舒适度与空间利用相结合，打造出符合人体工程学的产品，客户满意度极高，在业内也是口碑丰厚。
二、 项目的基本概况
富力城商业属于老城厢商圈的组成部分：老城厢区域当前主要分为4个商业板块：以新世界百货等中高档百货为代表的东马路板块，以鼓楼为代表的旅游文化板块，以城厢中路、河床 为代表的高档餐饮版块，以富力城为代表的社区配套版块。
如今的老城厢商圈是南开区住宅项目最为集中、产品类型最为丰富的区域，高端住宅项目所蓄积的区域消费需求和购买能力为打造高品质商圈奠定了基础，区域内的地铁一、二号线将带来强大的流动客群保证了商圈的活跃度。目前老城厢区域内商圈以民俗商业和现代商贸为特色，以新世界百货等中高档百货为代表项目，随着大悦城等高品质商业物业的入市，将带来180,500平方米的商业面积，未来该商圈将成为第一个可能对现有市级商圈构成威胁的新商圈。
与老城厢商圈毗邻的是西站商圈。按照天津西站地区的整体规划，未来西站地区将建成5大功能区。建成后的西站城市副中心地区总建筑规模将达到1500万平方米，其中核心区建筑规模为920万平方米，集商务金融、商业贸易、文化休闲居住于一体，辐射范围包括京津冀和环渤海地区。这不仅仅将会给红桥区带来商业商贸上前所未有的发展机遇，还将成为未来天津现代服务业的一个新标杆。天津西站的正式开通运营，必将使周边商业的发展迅速地进入爆发阶段。天津西站，是京沪高速铁路全线五大始发终到站之一，成为连接北京、天津、上海三大直辖市的重要节点，使得天津成为联系我国东北、长三角和环渤海地区的重要交通枢纽。这或许意味着，天津西站的商圈作为一个新生军，或将成为天津继滨江道商圈、小白楼商圈之后的又一个重量级的商圈，促使天津商圈重新洗牌和升级。天津西站地区，首先作为城市副中心，已经有大批的商业项目落户，成为了高档商务、休闲娱乐、物流等行业的集中地，并且相关配套正在逐步的完善之中。已经亮相的水游城综合项目，是天津西站商圈今年最大的亮点之一。水游城占地面积3.78万平方米，规划总建筑面积17.41万平方米，其中包括一栋建筑面积2.3万平方米的星级酒店、沿大丰路而建的5.02万平方米的商业裙房、四幢建筑面积共3.64万平方米的写字楼等其他业态。项目集商业购物、影视、娱乐、健身、休闲、餐饮、酒店等多功能于一体，引入“时间消费”理念，将打造成为一个一站式家庭消费购物中心。随着天津西站的建设及各大商业项目崛起，西站商圈必将会迎来全方位的商业及城市功能升级。
富力城所处于鼓楼商圈和西站商圈的交汇点处，以其得天独厚的地理位置，坐享商铺带来的巨大财富。富力商业集商务办公、餐饮娱乐、购物休闲于一体，方便72万平米高档社区富力城业主及周边居民购物消费，升值空间不容忽视。
（一）、商业的基本情况
社区商业的功能主要是购物、休闲、综合服务，他的作用主要是提供当地和周边人群的日程生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高增加现代服务业的门类，发挥家的延伸作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。
黄金旺铺面积为100-1000平方米之间，满足不同投资者和经营者的需求。商铺设计合理，具有人流动线畅通、可视性强等特点，便于规划经营。此外，在布局上采取全景式规划，四角相对呼应，商气互动。
社区商业的主要业态应该有：菜市场、银行、邮局、诊所、餐饮、洗衣房、超市、书店、修理铺、礼品店、鲜花、摄影、音像制品店、文具店、服装店、儿童教育娱乐中心等
1、 商业的位置
富力城的商业位于富力城一期和二期的各个把脚处，临主要干道，有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的消费人群。
2、商业的氛围
（1）小区已售商业已经经营多年，已经形成较为成熟的商业模式和氛围
（2）天佑城、水游城等大型购物商场布局在富力城南北两侧，正好形成中间优势，并且未来北马路将增加富力广场购物广场，更好的聚集人气。
3、商业的基本指标
商业建筑面积：20000平方米；
（二）、周边配套情况
（1）、交通状况
地铁1号线西北角站距离50米
地铁4号线与商业尽在咫尺
30多条公交线路
（2）周边居住小区
1、富力城一二三期
2、城上城
3、惠灵顿社区
4、西关街各小区
据有关的机构统计，富力城以及周边的居住人口达10万左右。
（四）周边的商业情况分析
项目 体量 面积 建筑形式 价格 在售情况
融创中心 60-200，
2500-4000 一拖二，一拖三，一拖四 3.5-5万 一期现剩余两栋，2500-4000平米
紫熙台 120-500 一拖二，纯二 5-6万 未开盘，预计6月底出初步价格（不能做餐饮）
蘭园 无 公寓裙房
南开中心 5.16万 1000平米 一拖二 7.5万 一拖二售罄，部分纯三、四的，面积较大，公司客户为主
纯三、四 3.5万
大都会 无 商业已经售罄，主要以小商铺为主
新汇华庭 一拖二，纯二 招租，租金在10元左右
惠灵顿 商业内铺未来销售，Mall招租清奢路线
调研报告显示，在老城厢商圈没有新增的商业设施，但是新增的住宅项目在增加，总体人口数量在增加，消费力在扩大，商业的稀缺性逐渐显现。
三、 周边环境
富力城的社区商业周边的大的商业圈：西面有临街小底商，南面是天佑城商业中心，东面是古玩市场，北面是已经营业的商场水游城，后期还会陆续营业的有富力广场以及陆家嘴地产的酒店和商业广场。未来几年这里将形成以富力城为中心的商业圈，因此，这儿有浓郁的商业氛围。
目前富力城的商业形式主要有银行、小型超市、药店、房产中介等面积较小的经营状态。因为之前经营不能进行餐饮，所以限制了一部分客群，所以餐饮是富力城的主要缺口之一。而且随着刚需的客群的逐渐稳定，现在业主孩子的教育也被提上日程，但是教育机构也比较紧缺。目前商业的经营情况来看小区有充足的购买力，而且回报率相当可观。
在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别
主力店：各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； （餐饮、烟酒店、便利店）
必备性商业：满足居民生活基本需求；（银行）
特色性商业：吸引客流，丰富业态。（中介、美容等）
根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定 (如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性，另一方面也可以利用"三明治策略"将其设置在商业的端头，与位于社区入口的主力店构成"三明治"的"首、尾"两端；特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。 （3）要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开（如医疗诊所与餐饮店）。
业态组合的一般规律如下图所示：
业态规划策略来讲富力城的商业属于中间型社区商业
中间型社区商业既立足于满足本小区的居民生活需要，又兼顾外部消费群。相比外向型社区商业，一般情况下，其对外的辐射力要求较低，反映在业态组合上，辐射力较强的大型超市、大型餐饮、休闲娱乐所占比例会有所降低。 商业经营面积占比前四位的业态是：超市（30.4％）、餐饮（25.4％）、服务配套（8.8％）、休闲（7.4％）。此外，美容类业态经营面积占比与休闲较接近，为6.1％。 超市类：通常所服务的人口来源于本社区居民，部分来自周边居民，与外向型社区商业的大型综合超市不同，核心商圈辐射人口通常达到10万以上； 餐饮类：中间型社区商业没有大型超市主力店，往往是社区标超发挥龙头商家及满足居民日常生活需求的作用，而中间型社区商业也需要较大量的外来消费群支撑经营，结果往往是对外辐射面较广的餐饮商家占了较大比例； 美容和休闲类：休闲业态比例大幅下降了约15.3％，美容业态经营面积则上升了3.9％。 业态规划模式： 规模较小的综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容 较适合于片区商业氛围一般，人口数量较多，商业规模适中的项目 而社区标超＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容 较适合于片区商业氛围一般，人口数量不多，商业规模相对较大的项目
在正常的关系配比中，餐饮的现状配比明显的比较少（列举），这是历史的原因，之前的商业不允许经营餐饮，所以这次的开盘将是最佳的时机，错过就是错过，机不可失。
儿童类的消费类型需求面积
商铺价值七要素
一、是否处于核心商圈。目前，天津主要分为南京路商圈、小白楼商圈、滨江道商圈、老城厢商圈以及正在兴起的西站副中心商圈。
二、商圈的变动因素。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样。因此，应多关注政府的城市和商业发展规划。
三、关注主力店效应。知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商铺的全面升值。例如，一些国内甚至国际知名大卖场入驻富力星光大道和水游城商业，极大程度上带旺了周边的商业。
四、关注立地条件。商铺的立地条件主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。要选择人气旺的地段，人流量大，道路通畅，能够留住行人和有稳定消费群体的位置。
五、商铺的通用性。在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。因此，最好选择通用性比较好的商铺，在租赁时有较大的选择业态空间。
六、周边租金水平。周边的租金水平将直接反映投资商铺的租金能否支撑购买价格。
七、影响平均商铺价格的主要因素是市场商铺供应总量。
四、 产品优劣势分析
该项目单个商铺的面积主要在100-1000㎡，并且在经营业态上没有限制，所以在市场竞争中优势明显。
优势、卖点归纳
1. 优越的地理位置 处于老城厢商圈、紧邻西站副中心，地段优势明显；商业配套齐全（水游城、天佑城、即将开业的富力广场），满足员工的生活便利性
2.交通方便 地铁1号线西北角站上盖，4号线也将会设立站点，30多条交通路线在此交汇，城内交通便利；西站，天津站在10分钟内即可到达，城际交通同样便捷
3.品牌开发商，富力地产 综合实力前十企业。
4.优质的物业服务 北京恒富物业，一级资质的物业服务
5.庞大、稳定的消费人群，依托富力城以及周边社区的业主，消费水平较高
6.现房交付: 节省成本，可速度抵押
7．商铺面积大小适中，一二层可有独立产权证，经营灵活
8．商铺户型方正，圆弧展示面大
9．停车位充足，商户及服务客户无后顾之忧
10．提供代租赁服务，商铺投资无风险
11.升值潜力大 富力城住宅项目从2003年开盘以来已经从万元以下增值到了将近3万元/㎡左右，优质的经营项目的商业配套很不完善，目前临街的商业铺面数量不多，更能体现出其价值性和稀缺性，升值空间巨大。
12.投资回报率高
13.供求性，类似商铺比较稀缺
从市场现状看，中小投资者异军突起，对社区商铺的投资热情绝不逊色于大规模投资的买家，由此带动了中小型社区商铺需求量。
